Les réparations locatives sont les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
DÉMEL IMMO
LES QUESTIONS QUE TOUT LE MONDE SE POSE
NOTRE ZOOM SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES
LOCATAIRE / PROPRIÉTAIRE :
QUI PAIE QUOI ?
Article ajouté le 28 juillet 2023/ MAJ le 28 juillet 2023
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SOMMAIRE
QU'EST CE QU'UNE RÉPARATION LOCATIVE ?
RÉPARATIONS LOCATIVES : LA RÈGLE À SAVOIR EN UN CLIC
... LOCATAIRE
Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations.
SAUF,
si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le propriétaire est responsable des grosses réparations et des remplacements.
SAUF,
si les dégradations sont causées par le locataire.
... PROPRIÉTAIRE
La règle en matière de réparation locative ne s’applique que pour les parties affectées à l’occupation exclusive du locataire. Elle ne concerne donc pas les parties communes qui feront l’objet d’un autre article.
PRISE EN CHARGE DES RÉPARATIONS : LE DÉTAIL PIÈCE PAR PIÈCE
NOS LIENS UTILES :
... LOCATAIRE
Réparations intérieures
Plafonds, murs, cloisons (intérieurs)
Le locataire assure le maintien en l’état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement.
Il doit par ailleurs assurer :
- Les menus raccords de peintures et tapisseries
- La remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique…)
- Le rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs..)
Pour les interrupteurs, prises électriques, téléphoniques , prise TV , le locataire assure l’ entretien et leur remplacement si ils sont détériorés.
Revêtements de sol (intérieurs)
Les revêtements de sol (parquets, moquettes, lino…) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer notamment :
- Cirage du parquet
- Entretien courant de la vitrification du parquet
- Remplacement de quelques lames de parquet
- Pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement (notamment en cas de tâches et des trous)
Le remplacement des tablettes et tasseaux de placard, la réparation du dispositif de fermeture, sont à la charge du locataire.
Les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) doivent également être entretenues par le locataire, qui doit notamment assurer la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiseries.
Canalisations d’eau
Le locataire doit en assurer :
- le dégorgement
- le remplacement de joints et colliers
WC
Remplacement des joints pipe, joints et colliers, remplacement des fixations au sol, débouchage et évacuations.
Douche et baignoire
Le locataire doit assurer le remplacement. des tuyaux flexibles et des joints en silicone.
Les éviers et appareils sanitaires du logement sont à entretenir par le locataire, qui doit notamment :
- Nettoyer les dépôts de calcaire,
- Remplacement des tuyaux flexibles de douche
Le locataire s’occupe du nettoyage et débouchage des grilles de ventilation et VMC.
Evacuations d’eau ; débouchage, siphon, évacuation baignoire, douche lavabo jusque la colonne.
Le locataire est tenu d’entretenir les canalisations de gaz, notamment :
- Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération
- Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement
La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance doit être assurée par le locataire en place.
L’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire.
Le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée., VMC …) est à la charge du locataire.
L’entretien de certains éléments d’équipement électrique relève des réparations locatives. Le locataire doit remplacer, notamment :
- Interrupteurs
- Prises de courant
- Coupe-circuits et fusibles
- Ampoules
- Tubes lumineux
- Baguettes ou gaines de protection (ou les réparer)
L’entretien et le renouvellement éventuel du détecteur de fumée sont à la charge du locataire, même si son achat et son installation initiaux sont à la charge du bailleur.
Le locataire doit assurer le remplacement de certains éléments notamment :
- Bilames
- Sondes
- Pistons
- Membranes
- Boites à eau
- Allumage
- Allumage piézo-électrique
- Clapets
- Joints des appareils à gaz
Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition, notamment :
- Rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries
- Remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets
- Remplacer les joints, flotteurs et joints cloche des chasse d’eau
Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus et réparés (menues réparations) par le locataire.
Tel est le cas par exemple des éléments suivants mis à la disposition du locataire :
- Réfrigérateur
- Machine à laver
- Sèche-linge
- Hottes aspirante
- Capteurs solaires
- Pompe à chaleur
- Antenne
- Meubles scellés
- Cheminées
- Glaces et miroirs
N'oubliez pas qu'en cas de réparations à effectuer, nous disposons d'un réseau d'artisans, préalablement sélectionnés et de confiance.
... LOCATAIRE
Réparations extérieures
Le locataire assure le remplacement des serrures et gonds ainsi que des clés.
Le locataire doit entretenir les allées par le désherbage et le nettoyage, la pelouse (tonte), les massifs par l’arrosage et la taille, les bassins, le nettoyage de la piscine.
Il doit également assurer l’entretien des arbres ; taille, élagage, chenille, et procéder au remplacement et aux réparations des installations d’arrosage.
Le bon fonctionnement des portes et fenêtres doit être assuré par le locataire
Il est en charge des petites parties mécaniques des portes et fenêtres
Les portes et les petites réparations et dégradations
Porte d’entrée : graissage gonds, paumelles et charnières, poignée (entretien, remplacement, serrures
cannons : graissage et remplacemet petites pièces
Remplacement clés et badges.
Porte de farange : entretien peinture, remplacement poignée, cainette et ressots.
- Graissage des gonds et des charnières
- Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture
- Remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou)
- Graissage des petites pièces des serrures et verrous
- Remplacement des clefs égarées ou abîmées
Les grilles de portail sont également à entretenir par le locataire, notamment :
- Nettoyage,
- Graissage,
- Remplacement de boulons ou du verrou
Le locataire doit enfin assurer les éventuelles réparations du portillon.
L’entretien courant des vitres est à la charge du locataire. Il concerne notamment :
- Réfection des mastics
- Remplacement des vitres détériorées
Les stores doivent être entretenus par le locataire qui doit assure notamment :
- le graissage du mécanisme
- le remplacement des cordes, poulies ou de quelques lames de stores.
En ce qui concerne les volets, le locataire est tenu de les réparer lorsque leur dégradation lui est imputable. À défaut, c’est au bailleur de le faire.
Le locataire doit entretenir la porte de la cave
Le locataire est chargé de l’entretien de la poignée, chainette et des ressorts.
Le locataire est tenu d’assurer le nettoyage régulier du balcon et notamment le débouchage et évacuations.
En ce qui concerne les auvents, terrasses et marquises, le locataire doit entretenir les gouttières, chéneaux,et descentes eaux pluviales.
Le locataire doit donc effectuer un nettoyage régulier.
Il est enfin chargé de l’enlèvement de la mousse et de tous autres végétaux qui s’y sont éventuellement développés.
Le locataire doit entretenir le compteur d’eau et de le protéger contre le gel.
... PROPRIÉTAIRE
Réparations extérieures
Le propriétaire doit assurer le remplacement de la batterie boîte aux lettres.
Le propriétaire doit remplacer les portes et fenêtres sauf dégradations causées par son locataire.
Même si le locataire est en charge de l’élagage des arbres et arbustes, le propriétaire doit veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur la propriété du voisin. Le tribunal peut contraindre un propriétaire, occupant ou non, à tailler les arbres empiétant sur le terrain voisin.
Le propriétaire sera en charge de l’entretien et des éventuelles réparations de la toiture.
... PROPRIÉTAIRE
Réparations intérieures
Le propriétaire est en charge du remplacement du ballon électrique (détartrage), de la colonne d’eau usée, du conduit d’alimentation d’eau.
Si une fuite d’eau est due à la vétusté des canalisations, le locataire doit avertir le propriétaire à qui il revient de fair effectuer les réparations nécessaires.
Le propriétaire doit assurer le remplacement des radiateurs.
L’entretien et le renouvellement éventuel du détecteur de fumée sont à la charge du locataire, même si son achat et son installation initiaux sont à la charge du bailleur.
... PROPRIÉTAIRE
RÉPARATIONS LOCATIVES : NOS ASTUCES QUI SAUVENT LA VIE
L'utilité de l'état des lieux :
Nous ne le répéterons jamais assez : n’oubliez pas, locataires et propriétaires, d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie.
Pourquoi ?
Parce que ce document pourra servir de preuve juridique en cas de désaccord et de conflit propriétaire/locataire.
Nous vous invitons à prendre votre temps pour tout noter du sol au plafond, et l’état de fonctionnement des équipements. Les photos sont les bienvenues.
Attention : ne pas oublier les signatures des parties et les dates.
Vous pouvez faire un état des lieux, vous mêmes, ou faire appel à un professionnel.
La valeur juridique d’un état des lieux réalisé par l’Huissier de Justice est renforcée.
Oups, il n’y a pas d’état des lieux d’entrée ou de sortie…
Afin d’établir une comparaison et d’apprécier une éventuelle usure , il est nécessaire d’établir deux états des lieux. En effet, si vous ne faites qu’un état des lieux de sortie, il sera impossible de justifier que la dégradation est du fait du locataire.
Si vous n’avez pas fait d’état des lieux d’entrée et que vous êtes encore dans les lieux, il est toujours possible d’en faire un en cours de route. Si vous décidez de le faire vous mêmes, invitez officiellement votre propriétaire. Vous devez vous assurer qu’il reçoive votre invitation. Pour plus de sécurité, une lettre recommandée avec accusé de réception en plus du petit SMS est vivement conseillé.
Indiquez la date et l’heure et un délai suffisant entre le temps de réception de votre courrier et le jour fixé pour l’état des lieux. On parle en général d’un délai suffisant d’une semaine.
Si vous êtes propriétaire, vous pouvez faire de même et proposer une date.
En l’absence de réponse, nous vous rappelons que vous ne pouvez pas rentrer chez votre locataire en son absence ou de refus.. Il conviendrait dans cette hypothèse de vous rendre chez un Huissier de Justice pour qu’il sollicite du juge, une autorisation.
Le cas est plus compliqué si vous êtes locataire et qu’un état des lieux de sortie n’a pas été effectué.. Essayez de conserver toutes les photos prises à l’intérieur de la location, en espérant ne pas avoir de nouvelles de votre ancien propriétaire.
Les contrats d'entretien :
Il vaut mieux prévenir que guérir.
Le bailleur peut conclure des contrats d’entretien avec des entreprises dont le coût est répercuté sur les charges.
Ces contrats peuvent porter sur les entretiens annuels du locataires tels que l’entretien de la climatisation ou du ramonage de la cheminée.
Le propriétaire n’aura pas à se préoccuper du bon entretien de son logement et le locataire à trouver un bon professionnel.
Sachez que Démel Immo vous propose des formules entretien multi-pro selon vos besoins. Pour cela, rendez vous sur la page les pros chez vous.
QUE FAIRE SI MON PROPRIÉTAIRE/LOCATAIRE NE FAIT PAS LES RÉPARATIONS ? NOTRE PLAN EN 3 ÉTAPES
... LOCATAIRE
ÉTAPE 1 : INFORMER SON PROPRIÉTAIRE ET RAPPEL DES OBLIGATIONS
Vous devez informer par écrit, le propriétaire ou l’agence en charge de la gestion du bien, de la difficulté, et s’assurer de sa réception. Courriel et LRAR sont vivement conseillés. N’hésitez pas à vous appuyer sur une photo pour illustrer la difficulté. Nous vous invitons à rappeler l’obligation légale sur laquelle vous fondez votre demande.
Afin de maximiser vos chances, nous conseillons en général, d’adopter un ton à la fois sympathique et ferme. Vous pouvez expliquer en quoi la réparation est importante pour vous, ou ce que représente cette difficulté pour vous au quotidien.
N’oubliez pas de préciser, un délai de réponse et d’intervention souhaitée, 7 jours en général, à compter de la réception de votre demande. Cela posera un cadre d’action au propriétaire et vous évitera une relance inutile.
Afin de ne pas perdre de temps inutilement, prévoyez vous un rappel sur votre smartphone, à l’expiration du délai que vous aurez mentionné dans votre courrier.
ÉTAPE 2 :
SILENCE .... IL FAUT RELANCER
Pas de réponse après le délai indiqué ? Assurez vous d’abord, de la bonne réception de l’information.
En l’absence de réponse de votre propriétaire, nous vous invitons à utiliser un support de document plus officiel que le premier (SMS -> courriel/ courriel -> LRAR, et joindre le premier courrier d’’information en copie.
Il s’agit de votre dernière chance pour faire prendre conscience à votre propriétaire, qu’il est temps qu’il réagisse.
Pour cela, essayez de faire appel à une prise de conscience chez votre propriétaire. Ex. vous aimez beaucoup vivre dans son logement mais que personne, pas même votre propriétaire, ne pourrait supporter de vivre en hiver avec un radiateur en panne …
Adoptez aussi un ton plus sévère et expliquez les éventuelles conséquences pour lui , de son silence : malgré vous, vous serez contraint de recourir à la justice sous un certain délai / des frais de justice à régler pour lui qui vont se chiffrer à plusieurs milliers d’euros …
Vous devez préciser un nouveau un délai d’intervention souhaitée à compter de la réception.
ÉTAPE 3 :
LE TEMPS DES ACTIONS
Pas de solution miracle,
Mais plusieurs possibilités s’offrent à vous :
– Quitter la location si vous le pouvez : un premier tracas, d’autres à la clé, un mal pour un bien..
– Faire les réparations : Après les avoir effectuer, il conviendra d’assigner via une étude d’Huissier pour condamner votre propriétaire aux réparations sur la base du ou des devis + remboursement des frais de justice + préjudice + intérêts au taux légal
– Assigner votre propriétaire pour lui demander de faire les réparations sous astreinte par nombre de jour de retard à compter de la réception de votre mise en demeure précédente + remboursement des frais + intérêts au taux légal
Chaque relation propriétaire-locataire est unique, chaque difficulté a ses spécificités. En cas de besoins et de doutes, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pouvons nous charger de la rédaction de votre courrier.
... PROPRIÉTAIRE
ÉTAPE 1 :RAPPEL DES OBLIGATIONS AU LOCATAIRE
Il convient de rappeler à votre locataire son obligation d’entretenir les lieux (art. 7 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs ) et la réparation qu’il doit effectuer.
Ce rappel devra se faire par écrit et s’assurer de sa bonne réception. Courriel et LRAR conseillés. Vous pouvez bous appuyer sur toute preuve ou photo pour illustrer la difficulté, si possible. Vous devrez préciser un délai de réponse et d’intervention souhaitée, 7 jours en général. Nous vous conseillons d’adopter un ton courtois et ferme, faire appel à sa responsabilité et prise de conscience.Ex. vous lui avez accordé votre confiance lorsque vous l’avez choisi comme locataire et que vous comptez sur lui pour entretenir votre chez-vous comme il se doit.
ÉTAPE 2 : SILENCE .... IL FAUT RELANCER
Pas de réponse après le délai indiqué ?
Assurez- vous de la bonne réception de l’information avant de relancer votre locataire.
Nous vous invitons à utiliser un support de document plus officiel que le premier courrier (SMS -> courriel/ courriel -> LRAR). Joindre l’information en copie. Vous devez lui impartir un nouveau et dernier délai d’intervention. Préciser les éventuels conséquences : astreintes, perte de temps avec les convocations obligatoires, des frais de justice à sa charge, les intérêts, la somme allouée pour la réparation du préjudice.
ÉTAPE 3 : LE TEMPS DES ACTIONS
Attention, vous ne pouvez pas rentrer dans les lieux sans la présence et l’accord de votre locataire.
Vos possibilités :
- Si vous avez des preuves, vous pouvez assigner votre locataire via un Huissier, et lui demander de faire les réparations sous astreinte par jour de retard + remboursement des frais de justice.
- Si vous n’avez pas de preuve, demander à l’Huissier de solliciter une autorisation du juge pour pouvoir pénétrer dans les lieux, constater les dégâts, voir effectuer les réparations immédiatement. Vous pourrez ensuite, selon le cas, demander remboursement des frais de réparation locative, des frais de justice et du préjudice subi, avec intérêts au taux légal.
- Le manquement à l’obligation d’entretien peut constituer un motif légitime de résiliation du bail par le biais d’un congé ou via une procédure d’expulsion.
- Les frais de réparations peuvent aussi être retenus sur le dépôt de garantie sur justificatif (devis).
... PROPRIÉTAIRE
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Obligation locataire
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