Les loyers impayés et la procédure d’expulsion sont les cauchemars tant redoutés par les propriétaires de biens en location. Le système en place est souvent considéré comme trop protecteur envers les locataires mauvais payeurs, avec une procédure trop longue et très couteuse pour des propriétaires qui se retrouvent à leur tour dans des situations financières inconfortables.
Nous vous donnons quelques pistes afin de mieux appréhender la durée d’une expulsion.

1- A quel moment dois-je considérer que mon locataire est en situation d’impayé locatif ?

Il faut que vous regardiez ce qui est écrit dans votre contrat de location au niveau de la date de règlement du loyer.
Le plus souvent, les loyers sont payés en début ou fin de mois.
Votre locataire sera considéré en défaut de paiement s’il n’a pas payé son loyer mensuel à la date prévue dans le bail depuis plus d’un mois.

Cas des retards répétitifs (quelques jours à une semaine ou plus) : il convient de rappeler au locataire les dispositions du contrat de location par écrit (selon vos relations par SMS, email ou courrier simple dans un premier temps) de manière courtoise et lui expliquant en quoi ces retards vous dérangent pour qu’il puisse comprendre les conséquences de sa négligence.

2-Combien de temps dois-je attendre avant d’entreprendre des démarches judiciaires ?

Légalement, vous pourrez entreprendre la procédure d’expulsion dès le premier retard de loyer impayé.
Toutefois, avant de se lancer dans cette procédure, nous vous recommandons de vous assurer qu’il ne s’agit pas d’un oubli ou difficulté malencontreuse de votre locataire.
Afin d’éviter de braquer votre locataire, essayer de le questionner sur la cause de ce retard.
Nous vous invitons à rester courtois et calme, lors de vos échanges.
Si le locataire reste silencieux à vos demandes et vos relances et que vous être certain.e qu’il en a eu connaissance, il conviendra de lancer les démarches judiciaires, sans attendre.
Nous rencontrons encore des propriétaires qui entament des procédures après quatre ou six mois d’impayés.
Cette situation peut être regrettable et repousser l’expulsion effective de votre locataire à plusieurs mois.

3- Procédure d’expulsion : mon estimation temps ?

La procédure d’expulsion est une procédure longue. La loi a prévu un certain nombre de délais au bénéfice du locataire pour lui permettre de trouver un logement et de se retourner.

Si tout se passe bien :
Il conviendra de prendre en considération, la période hivernale actuellement du 1e novembre au 31 mars de l’année suivante, qui suspend les expulsions. La période hivernale ne suspend pas l’accomplissement des procédures et des démarches.
Le temps le plus propice pour commencer une procédure d’expulsion est plutôt en tout début d’année. Vous pourrez espérer une expulsion avant la trêve hivernale.
A défaut, celle-ci sera reportée à l’année suivante, à l’expiration de la période hivernale.
Vous l’avez compris, une procédure d’expulsion qui se déroule sans incident aboutira au bout d’une année, une année et demie en cas de période hivernale.

Les incidents :

Plusieurs obstacles peuvent repousser, voir suspendre la procédure d’expulsion.

⁃ La procédure de surendettement de votre locataire :
Elle ne suspend pas automatiquement la procédure d’expulsion. Toutefois, le locataire et la commission de surendettement peuvent en faire la demande. La durée de la suspension peut aller jusque 2 années et être soumise à la survenance de certains événements.
Autrement dit, il faudra s’armer d’une patience exemplaire.

⁃ A l’issue de l’audience d’expulsion, le juge a accordé des délais de paiement ou votre locataire a fait appel :
Dans le cas des délais de paiement, l’expulsion est suspendue si le locataire respecte les délais de paiement accordé par le juge. Au premier retard à la date de paiement indiquée dans la décision de justice la procédure reprendra son cours sans repasser par la case départ.
Si le locataire fait appel, il conviendra d’attendre la décision. Les délais d’attente seront de plusieurs mois et dépendront de la juridiction saisie.

⁃ Le locataire a obtenu des délais supplémentaires après la décision d’expulsion :
Dans certaines situations le locataire est en droit de demander au juge des délais supplémentaires entre un mois et un an maximum lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

⁃ La Préfecture tarde à accorder son autorisation pour le concours des forces publiques :
Légalement, la préfecture doit rendre un avis sur la demande de concours de la force publique dans les deux mois de sa saisine.
Au delà, le propriétaire peut engager la responsabilité de l’Etat et demander réparation.

En pratique, et selon les préfectures, il arrive fréquemment que le délai légal soit dépassé.