DÉMEL IMMO
LES QUESTIONS QUE TOUT LE MONDE SE POSE
COLOCATION & SOLIDARITÉ
Article ajouté le 22 août 2023/ MAJ le 22 août 2023
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Avis aux (co)locataires, aux (co) garants et propriétaires, vous disposez de plusieurs possibilités pour intégrer ou mettre en place une colocation.
Les règles et enjeux seront différents en fonction du bail et des clauses sélectionnées. La solidarité pourra être plus ou moins impactante et sécuritaire pour le propriétaire / risquée pour les colocataires.
... (FUTURS) PROPRIÉTAIRES
A vous propriétaires, qui réfléchissez à la colocation …
Il s’agit d’un bon moyen pour maximiser vos chances de paiement (si vous remplissez les conditions légales de surface de logement ) et de renforcer vos garanties en cas de dégradation et de départ locataire.
Vous pouvez prévoir un contrat collectif ou des contrats individuels pour la colocation avec des effets juridiques différents selon le type de contrat choisi. Toutefois, vous pouvez toujours décider d’ajouter une clause dans un contrat type à condition que celle-ci ne soit pas contraire à la loi.
Pour une sécurité +++, le must est de solliciter un contrat de colocation collectif en veillant à ce qu’une clause de solidarité pour le paiement des loyers et charges, y soit stipulée. Nous vous invitons à toujours vérifier que la clause de solidarité concerne également les indemnités d’occupation.
Veillez à bien choisir la caution ou les cautions qui seront, selon les cas, solidaires d’un ou plusieurs colocataires.
Sachez que si les colocataires sélectionnés sont étudiants ou apprentis, vous pouvez aussi contracter une garantie loyers impayés en plus d’obtenir des cautions.
Si le bien est situé dans un immeuble en copropriété, vous devrez vérifier que le règlement ne l’interdise pas. A défaut, la copropriété pourra demander la résiliation du/des contrats de location.
En tant que propriétaire averti, vous devez aussi savoir que le contrat prendra fin en cas de congé de votre part ou de préavis de l’ensemble des colocataires ou du dernier colocataire restant.
La colocation pourra être envisagée pour un logement vide ou meublé, étudiant ou mobilité. Attention, la loi prévoit que la clause de solidarité n’est pas envisageable pour le bail mobilité…
A vous futurs colocataires qui voulaient bénéficier d’un super logement à moindre coût et partager votre lieu de vie en vivant de nouvelles expériences, ou emménager avec votre premier amour …
C’est certain, le partage et la coloc’ ont des avantages.
Si vous envisagez la colocation, veillez à bien choisir vos colocataires… et à tout anticiper …
Pourquoi ?
Parce que un/des contrats de (co)location peuvent créer des dépendances/liens juridiques avec vos colocataires.
Cette solidarité se manifeste à plusieurs niveaux.
Vous risquez d’être tenus, vous et votre garant, au paiement de l’intégralité du loyer ou des réparations causées par votre colocataire, si une clause de solidarité est stipulée dans votre contrat de location.
Et si votre gentil coloc’ décide de partir sans payer le dernier loyer, votre propriétaire pourrait avoir le droit d’effectuer une retenue sur votre dépôt de garantie…
Sachez aussi que si vous décidez d’opter pour un contrat individuel, le propriétaire peut remplacer le locataire sortant par un.e autre, sans votre accord (en espérant qu’il fasse un bon choix….)
Si vous rejoignez une colocation en cours de route, nous vous conseillons de prévoir avec votre propriétaire et les autres colocataires un état des lieux et bilan des éventuelles menues réparations par avenant au contrat. Veillez aussi, à vous renseignez auprès de votre propriétaire sur le montant des charges pour éviter toute régularisation de charge injustifiée pour vous.
Remarque de bon sens : Avant de s’engager dans la coloc’, on pèse le pour et le contre et les différentes possibilités en la matière et surtout …
On lit tout avant de signer, en particulier, les éventuelles clauses de solidarité insérées dans le contrat !
Sachez enfin, que la colocation ne s’applique pas aux couples pacsés et mariés qui sont soumis à d’autres règles. Pas de souci donc, pour les couples en concubinage…
... (FUTURS) COLOCATAIRES
Modèles de contrat colocation :
https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/colocation-quel-bail-signer/a7644
Notre vidéo préférée sur le sujet :
... COLOCATAIRES ET PROPRIÉTAIRES
Le contrat de colocation vise la situation de deux personnes ni pacsées ni mariées mais qui vivent dans le même logement en résidence principale : Donc étudiants, jeunes actifs, jeunes retraités, couples vivant en concubinage.
1 colocataire = 1 exemplaire du bail daté et signé
Si un heureux couple vivant en concubinage et en colocation se marie ou se pacse en cours de bail, il sera alors soumis à la solidarité légale (article 220 et 515-4 du Code Civil)
Un bail pour tous, ou tous unis par plusieurs baux
Vous avez le choix entre un bail individuel ou un bail collectif, d’insérer une clause de solidarité ou non dans le bail. Conseil d’une juriste : on lit tout avant de signer !
Vous avez pour cela, pléthore de modèles qui existent. En effet, ce choix aura des conséquences directes sur le paiement du loyer et votre responsabilité, celle de votre garant, la restitution du dépôt de garantie ou les modalités de votre départ.
Quel logement ? au minimum 16 mètres carrés de surface habitable. Il faut compter 9 mètres carrés en plus par colocataire supplémentaire. Dans un contrat individuel de location, un droit de jouissance exclusif vous sera accordé concernant votre chambre et salle de bain si il y en a plusieurs dans le logement.
Les colocataires sont tenus également de se départager la surface habitable du logement comme ils le souhaitent
LES EDL : Présence de tous les colocataires lors de l’EDL d’entrée.
En cas d’absence de solidarité entre colocataire, veillez à effectuer un état des lieux à chaque changement de colocataire afin d’éviter toute responsabilité et réparation à votre charge.
EDL sortie : soit départ de tous les colocataires, soit du dernier.
Il peut s’agit d’un logement meublé ou vide.
La loi impose des conditions mini en matière de surface habitable :
Le logement compte au minimum 16 mètres carrés de surface habitable. Il faut compter 9 mètres carrés en plus, par colocataire supplémentaire.
Les colocataires se départageront la surface habitable du logement comme ils le souhaitent (espaces communs/privés)
Tous les colocataires doivent être présents lors de l’état des lieux d’entrée.
Dans le cas contraire, il ne sera pas opposable au locataire absent/non signataire.
Pour l’état des lieux de sortie, il sera effectué lors du départ de l’ensemble des colocataires, soit du dernier.
Si vous partez en cours de route en particulier en cas de contrat individuel et absence de clause de solidarité, faites un état des lieux avec votre propriétaire afin d’éviter toute implication malencontreuse
LES EDL : Présence de tous les colocataires lors de l’EDL d’entrée.
En cas d’absence de solidarité entre colocataire, veillez à effectuer un état des lieux à chaque changement de colocataire afin d’éviter toute responsabilité et réparation à votre charge.
EDL sortie : soit départ de tous les colocataires, soit du dernier.
Comme tout contrat de location meublé, les colocataires doivent disposer des équipements indispensables à la vie courantes. Le propriétaire doit impérativement fournir aux colocataires les biens obligatoires prévus par la loi (v. liste plus bas). Le propriétaire sympa peut rajouter d’autres équipements comme la literie, mais il conviendra de les préciser dans le bail.
Idem pour le contrat de location vide, lorsque le propriétaire souhaite mettre à disposition quelques équipements.
Particularité de la colocation meublée :
Il faudra prévoir un lit par colocataire.
Attention, un contrat de colocation meublée peut être requalifié en contrat de colocation vide si les colocataires signalent le fait que le niveau d’équipement prévu par les textes légaux n’est pas respecté. Dans cette hypothèse, le régime fiscal des revenus locatifs du propriétaire change.
... COLOCATAIRES ET CAUTIONS
Il s’agit d’une personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s’engage par écrit à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas.
La différence avec un dépôt de garantie ? Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution. Le dépôt de garantie est une somme d’argent confiée au propriétaire en gage contre les éventuelles dégradations qui pourraient intervenir durant le contrat de location.
Autrement dit, la caution c’est vous, moi ou plus précisément, une personne qui est tiers au bail et qui se porterait garant d’un locataire en cas de défaillance.
Vous devriez demander au propriétaire qui demande une caution, s »‘il n’a pas déjà contracté de garantie loyers impayés (GLI) : le propriétaire ne peux pas cumuler GLI et caution personnelle sauf étudiant ou apprentis.
L’acte de caution devra être écrit, daté et signé par chacune des cautions, précisant le nom du colocataire qu’il représente ainsi que la durée de son engagement
L’écrit de l’engagement de la caution est de nouveau obligatoire depuis 1e janvier 2022.
Il est important de déterminer la durée de la caution. Il faut au moins vous engager sur la durée initiale du bail et estimez les tacites reconductions (même durée que la durée initiale).
Pour la déterminer, nous vous invitons à estimer le profil du locataire. Pour un colocataire étudiant, on considèrera le nom d’années d’étude, pour un couple
PRINCIPE : LA SOLIDARITÉ DES COLOCATAIRES SE RÉPERCUTE SUR LES CAUTIONS ( bail collectif ou individuel de colocation avec clause de solidarité colocataires).
Il existe deux possibilité en matière de contrat de colocation :
Il en est de même pour la solidarité des loyers post départ. La règle est que si un des locataires parti n’a pas payé son loyer et qu’il est soumis à la solidarité des 6 mois, vous pourrez être tenu de la régler comme votre colocataire protégé.
Ex. Vous êtes garant de votre fille Éléa qui est en colocation avec son petit copain, tous deux solidairement tenus des loyers par une clause de solidarité : Le petit copain ne paie pas le loyer. Vous pourrez être tenu, 2léa et vous-mêmes en tant que garant au paiement du loyer non payé par le petit copain.
AUTRES CAS : il n’y a pas de clause de solidarité entre les colocataires. En conséquence, vous êtes tenus uniquement de votre protégé.
Le propriétaire peut toutefois insérer une clause de solidarité caution, ce qui signifie que vous pourrez intervenir en lieu et place d’une autre caution tenu pour un autre colocataire.
Nos cas d’école :
. Cas de la caution solidaire pour tous : Sébastien est garant d’Eléa et de son petit ami, Aymeric. Aymeric ne paie pas son dernier loyer. Eléa et Sébastien pourront être tenus de régler le défaut de paiement d’Aymeric.
– Cas de la caution d’un colocataire avec clause de solidarité : Sébastien est garant d’Eléa qui vit en colocation avec son petit ami, Aymeric. Ce dernier n’a pas payé sa part du loyer. Eléa et Sébastien pourront être tenus de compenser le défaut de paiement. Idem pour la caution éventuelle d’Aymeric.
-Cas de la caution d’un locataire sans clause de solidarité colocataires : Sébastien est garant d’Eléa qui vit en colocation avec son petit ami, Aymeric. Ce dernier n’a pas payé sa part du loyer.léa et Sébastien pourront être tenus de régler le défaut de paiement d’Aymeric.
-Cas de la caution d’un locataire sans clause de solidarité colocataires avec une clause de solidarité caution : Sébastien est garant d’Eléa qui vit en colocation avec son petit ami, Aymeric. Ce dernier n’a pas payé sa part du loyer. Sébastien, le garant de la colocataire Eléa pourra être obligé de payer le défaut de payer d’Aymeric. La caution d’Aymeric pourra être actionnée au même titre.
Attention, dans toute procédure en particulier pour défaut de paiement des loyers, toutes les cautions devront être mises en cause lors de la procédure.
Concernant la procédure de loyer impayés, le commandement de payer les loyers devra être dénoncé dans les 15 jours de la remise du commandement de payer aux colocataires.
A défaut de dénonciation, elles ne seront pas activées. Si le délai n’est pas respecté, les cautions ne seront pas redevables des pénalités et intérêts de retard.
Il s’agit d’une disposition écrite insérée dans le contrat de colocation qui définit les responsabilités financières de chaque colocataire. Elle vise à établir un engagement solidaire entre les colocataires en cas de paiements non effectués.
Elle porte classiquement sur les loyers et les charges.
Cette clause peut figurer dans le contrat collectif ou individuel des colocataires.
Elle consiste un gage de sécurité supplémentaire pour le propriétaire et un risque pour les autres.
Attention, il est conseillé que la clause prévoit une solidarité pour les paiement d’indemnités d’occupation. Il s’agit du loyer non payé pour l’occupant sans droit ni titre (cas du colocataire qui ne part pas à l’issue du délai de préavis malgré le congé donné par le propriétaire).
Enfin, la clause doit être impérativement écrite. Retenez : la solidarité ne se présume pas, elle s’écrit !
Exception : lors du départ d’un colocataire suite à des violences subies par le concubin sur sa personne ou ses enfants, avec qui il partage le logement. Dans ce cas, la clause de solidarité cesse tout effet pour le colocataire partant et sa caution. . La colocataire partant doit en informé le propriétaire par LRAR avec copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou copie d’une condamnation pénale du concubin pour faits de violence.
SANS CLAUSE DE SOLIDARITÉ : chacun est tenu de payer sa part du loyer tel que défini dans le contrat de location.
Remarque de bon sens : il vaut mieux payer séparément au propriétaire qui sera plus en mesure d’identifier l’origine d’un défaut de paiement du loyer ou des charges.
AVEC CLAUSE DE SOLIDARITÉ :
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives).
Remarque de bon sens : en cas de défaut de paiement de l’un des colocataires, les autres colocataires ainsi que leurs cautions seront tenus chacun pour responsable pour l’intégralité de la dette. On aura tendance à poursuivre la personne, colocataire ou caution, la plus solvable dans ce cas là …
DÉPART DE L’ENSEMBLE DES COLOCATAIRES :
DÉPART D’UN DES COLOCATAIRES :
Si l’un des colocataires part, la colocation se poursuit avec les colocataires restant.
En pratique, il est recommandé au colocataire sortant d’en informer son propriétaire et ses colocataires au plus vite. Son remplacement par un nouveau colocataire aura pour effet de l’exonérer de la clause de solidarité.
Aujourd’hui, la clause de solidarité ne fera plus effet pour le colocataire sortant et celle de la caution :
Si le bail prend fin durant ce délai de 6 mois, par exemple, si le propriétaire délivre un congé, le colocataire ne sera solidaire que jusqu’à la date de décès du contrat de location.
Pas de clause écrite = Pas de solidarité
Chacun des colocataire peut quitter librement le contrat de location, il ne sera tenu que de payer sa quote part.
Le colocataire et sa caution ne seront plus tenus de payer le loyer à la fin du préavis.
Le propriétaire peut baisser le délai par l’inscription d’un nouveau colocataire dans le contrat de location.
Le bailleur devra accepter le colocataire remplaçant. A défaut, les autres colocataires devront prendre en charge la part des colocataires sortant, à moins de donner leur préavis à leur tour…
... PROPRIÉTAIRES
... COLOCATAIRES
... CAUTIONS
Il s’agit d’une obligation légale valable pour tout locataire.
L’attestation d’assurance doit être remise au propriétaire lors de la signature du contrat de location. A défaut, le défaut d’attestation d’assurance pourra justifier une demande de résiliation du contrat de location de la part du propriétaire.
Le propriétaire sympa peut toujours contracter une assurance habitation pour la colocation. Il pourra la répercuter sur les charges ou en demander le remboursement.
Il faut remettre cette attestation chaque année.
L’assurance peut être collective ou individuelle. D’après nos recherches, il est conseillé d’opter pour une assurance collective. En cas de sinistre, on limite les conflits entre plusieurs assurances…
Il suffit qu’au moins l’un des colocataires fournisse une assurance.
E cas de sinistre, la responsabilité de chaque colocataire est déterminée en fonction de sa part du loyer. Par exemple, s’il y a une franchise à payer, la part sera calculée par rapport à votre part du loyer.
Il est recommandé de prendre une assurance pour couvrir votre responsabilité civile.
En cas de sinistre, la responsabilité de chaque colocataire est calculée en fonction de sa part du loyer.
Attention en cas de départ/changement de bien, il conviendra de modifier et d’en informer l’assurance en conséquence.
Un dépôt de garantie et une responsabilité pour tous !
L’ensemble des colocataires est responsable des éventuelles dégradations.
Les règles légales relatives au montant du dépôt de garantie s’appliquent ; pour la location vide, un mois de loyer hors charge maximum, et pour la location meublée, deux mois hors charges de loyer maximum.
En cas de bail individuel, chaque colocataire verse son propre montant et peut le récupérer lorsqu’il quitte la colocation, sauf en cas de dégradations à sa charge.
Si l’un d’entre eux quitte la co-location, il ne peut pas demander au propriétaire le remboursement de sa quote part du dépôt de garantie. Ce dernier n’est tenu de le restituer qu’à la fin du bail.
Les solutions:
Les co-locataires sont prévoyants : ils ont négocié que le bail comporte explicitement une clause selon laquelle la quote-part versée par chaque co-locataire lui est restituée à son départ.
Le co-locataire remplaçant peut verser la somme équivalente à celui qui s’en va.
Les co-locataires attendent patiemment la fin du bail pour récupérer leur quote-part.
Si le propriétaire préfère attendre la fin du bail pour restituer le dépôt de garantie, les co-locataires ont intérêt à s’arranger entre eux. Dès le départ ! En intégrant ce point dans le règlement de co-location signé par chaque co-locataire.
Le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf mention particulière inscrite dans le bail).
Le propriétaire verse le dépôt de garantie à l’un des colocataires.
Attention, si l’un des colocataires solidaire ne paie pas le dernier loyer à la fin du bail, le propriétaire peut le retenir sur le dépôt de garantie. Il appartiendra aux autres colocataires de se retourner contre le colocataire défaillant. Toutefois, selon le montant, le ratio frais de procédure à avancer/temps/recouvrement ne sera pas très avantageux pour les autres colocataires…
Les règles de solidarité en colocation sont des principes et des comportements qui favorisent un environnement harmonieux et coopératif entre les colocataires. Voici quelques règles de solidarité importantes à considérer en colocation :
En résumé, les enjeux de solidarité financière en colocation nécessitent une communication ouverte, une planification minutieuse et le respect des accords convenus. L’établissement de règles claires et équitables dès le début de la colocation peut contribuer à maintenir un environnement financier solidaire et harmonieux.
Bénéfices de la Solidarité Financière
Mise en Place d’une Solidarité Financière
Pour établir une solidarité financière efficace en colocation, quelques étapes clés sont essentielles :
Vous êtes propriétaire ou locataire et vous avez rencontré un problème ou conflit, à l’occasion d’une réparation locative ?
Si vous souhaitez partager votre expérience et transmettre un conseil à notre communauté, écrivez-nous.
Solidarité et colocataire :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834725/
Liste des équipements (contrat de location meublé)
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769
Article 1310 du Code civil sur la solidarité (règle générale) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041986
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